ilanyakala ile Gayrimenkul Verilerini Keşfedin

2 Adım Adım Emsal Analizi

Emsal analizi, “bu eve benzeyen” 5–10 ilanın m² fiyatını çıkarıp ortalama yakalamaktır. Burada önemli olan:

1. Önce mahalle & bölgeyi daraltmak (aynı sokak hattı idealdir)
2. Sonra oda sayısı, bina yaşı, site/asansör/otopark gibi kriterleri eşleştirmek
3. Aykırı derecede ucuz / pahalı ilanları ayıklayıp ortalama bandı görmek

Örneğin aynı mahallede, 3+1, 130 m², 10–15 yaş arası dairelerin m² fiyatı 42–46 bin TL bandında dönüyorsa; hedef dairenin m² fiyatı 55 bin TL ise orada ekstra bir özellik (manzara, geniş teras, otel konsepti vb.) yoksa şişirme riski yüksektir.

3 Emlak İlanlarında Fiyat Şişirme Nasıl Anlaşılır?

İlan metninde sık gördüğümüz bazı kalıplar, çoğu zaman “değer değil, algı şişirme” çabasıdır:

• “Bölgede emsali yok” ama veriye baktığınızda onlarca emsal var
• “Yatırımcıya kaçmaz fırsat” ama kira çarpanı 20 yılın üzerinde
• “Lüks yapıldı” ifadesi var, fakat fotoğraflar standardın ötesine geçmiyor

Burada yapılması gereken; metne değil, rakam ve plana bakmak: m², kira potansiyeli, tapu kaydı, iskan durumu, aidat ve bölgesel ortalamalar.

4 Kira Geri Dönüş Süresi Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Kira geri dönüş süresi, yatırımcı için en net “mantıklı mı?” filtresidir:

Aynı bölgede 3+1 dairelerin kira çarpanı 15 yıl iken, incelediğiniz daire 22–23 yıl hesap veriyorsa, bu daire ya fazla pahalı, ya da kiralanabilirliği zayıftır. Her iki durumda da “yatırım” etiketi sorgulanmalıdır.

5 Yatırım İçin Ev Alırken Sık Yapılan 7 Büyük Hata

• Sadece ilan fotoğraflarına bakıp bina ve sokak dokusunu görmezden gelmek
• Metrekare hesabını net/brüt karıştırarak yapmak
• Kira potansiyelini “satıcının söylemine” göre varsaymak
• Tapu, iskan ve kat mülkiyeti durumunu detaylı incelememek
• Aidat, otopark, site giderleri gibi gizli maliyetleri hesaba katmamak
• “Deniz görsün, gerisi önemli değil” diyerek ulaşım ve günlük yaşamı ihmal etmek
• Tek ilanın peşine takılıp alternatifleri karşılaştırmadan karar vermek

7 Kısa Dönem Kiralama: Gerçekten Daha mı Kârlı?

Airbnb ve günlük kiralama, özellikle turistik şehirlerde yıllık brüt getiriyi yükseltebilir; fakat:

• Boş kalma riski ve sezonsallık gelir dalgalanması yaratır
• Temizlik, giriş–çıkış, yönetim, platform komisyonu gibi ek giderler vardır
• Yerel mevzuat ve ruhsat zorunlulukları yatırım modelini tamamen değiştirebilir

Kısa dönem modelini değerlendirirken mutlaka “dolu geçen ortalama gece sayısı” ve tüm giderler (aidat + vergi + temizlik + komisyon) hesaba katılmalıdır. Klasik 12 aylık kiradan net olarak daha yukarı çıkmıyorsa, ekstra efor çoğu zaman anlamlı değildir.